王小广:房地产调整不是短期波动 而是长期拐点

记者:2014年的房地产市场让人意料之外,这次房价下跌什么原因?

王小广:综合分析今年房地产市场调整的原因,主要有三个原因。第一,金融环境明显趋紧。新一届政府肯定不能走上届政府那种扩张的货币政策的老路,新一届政府去年已经定了调子,货币政策要稳。从朱镕基时代开始这十五六年都是宽松的政策,如果现在不改变这个政策,以后面临非常大的风险。虽然放松货币政策还能把房价推高一波,但是,继续采取宽松的货币政策,可能产生不可控的系统性风险。现在货币政策最多是微调,放松一点,不可能大放松。

货币供给增长放慢会导致利率上升。之前官方的名义利率低于实际利率。压低利率是为了鼓励投资,降低投资成本,提高投资收益。国有企业减轻负担。这是金融压抑理论所讲的标准政策,即通过政府管制,人为压低利率水平,而正在推行的利率市场化也会导致利率上升。这两方面结合,资金成本肯定是上升的。

宏观政策紧,内生的市场金融也紧,因此,房地产所面临的宽松环境开始发生根本性变化,而房地产是资金密集型产业,房地产泡沫的主要推手是货币过多,因此,房地产商自然感到困难。

第二,房价太高,刚性需求越来越少。房价高,大家不难理解,过去10来年,每地房价平均至少涨5倍,有的地方达10倍。房地产过剩,大家可能没有概念,可以查电表来统计,也可能数黑灯,这都是有效的方法,但为了推高房价,相关部门总是不愿意揭示真相。

第三,住房供给已严重过剩,过剩程度超过了钢铁、水泥等产品。

在国际上讲,100个居住,却有110套房子,即1.1:1时,住房就是明显过剩。当年日本泡沫经济破灭时就是1.1:1的样子,而我们现在达到什么程度呢?我估计至少是1.2:1,有的地方达到1.4:1,过剩程度很大,如果是1.4:1,那么50年也消化不掉,人口的拐点也要来的,城镇化也快到顶峰了(当然还有就是高房价下无城镇化)。

房价高,又严重产能过剩,资金供给又不足,当然,住房销售就会明显下降,再引起房价下跌,房价下跌后,住房销售和投资又受到影响,因此,这次房地产调整是大级别的调整,不是短期现象,将会长期化,没有5年、10年的消化,中国的住房难以恢复正常。

在2013年的房价上涨中,主要是两股人推动,一部分有实力的投机需求,另一种是恐慌性的购房者,其实他们根本没有能力买房子,但受到鼓动,或者过去房地产发展的情况告诉他们,房价还会涨,赶快抢,带着强烈的投机心理购房,等价格涨起来再把房子卖了,这群人月供都可能付不起,这一人群是这次房价调整打击最大的人群。

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