“数说”吉安楼市 下行趋势难挡

腾讯房产吉安站2014-07-08 10:05
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腾讯房产吉安站讯 2014年的前半年,全国楼市普遍“唱衰”。而吉安楼市如何?一份《吉安市2014年上半年房地产市场及担保风险分析报告》显示,中心城区上半年楼市低迷。今年1-5月份,中心城区土地供应比去年同期下降14.1%;房地产投资额同比增长13.9%;商品房供应同比增长79.9%,;销售成交同比下降3.2%……业内预计,下半年中心城区房地产市场下滑将进一步加剧,下行趋势难挡。

1、成交量现下滑

报告数据显示,1-5月份中心城区楼市稳定,市中心城区土地市场成交33.62万平方米,同比下降14.1%,价格基本持平,成交金额6.53亿元;最低成家单价774元/平方米,最高成交单价9840元/平方米,成交均价为1942元/平方米;房地产开发完成投资额11.85亿元,同比增长13.9%;住宅新开工面积108.61万平方米,同比增长79.9%,增速较大;新建商品房成交5160套,面积60.55万平方米,同比下降3.2%,下滑明显。

2、供应大于需求

此外,报告还对中心城区房地产供需市场进行了分析。根据今年上半年的开发规模,以及目前市场趋势,专家预计下半年新开工面积将会有所放缓,开发规模约150万平方米,约12000套,按开发周期3年计算,每年约有4000套住房向社会供应。

而我市拥有城镇人口54.2万(仅含吉州区,青原区,吉安县,不包含其他周边县及外来人口),去年城镇化率为43.13%,比前年提高1.51%;城镇人均居住面积41.69平米。若按人均居住面积30平方米计算,城镇化率每提高1%,约可刺激2000套住房的消费需求。若加上对改善性住房的需求及其他周边县和外来人口的住房需求,每年可消费3000至3500套住房,开发规模在100万平米。由此,专家断定我市中心城区商品房供应稍微大于需求。

3、房价小幅回落

从房价来看,中心城区房价较之去年有所下调,下调幅度在200至500元左右。今年上半年,中心城区新建商品房售价区间为3500-6500元/平方米。其中,吉州区城北片区为4000元-4500元/平方米;城南片区为5500元-6500元/平方米;青原区为4500元-4800元/平方米;井开区为3500元-4000元/平方米。

报告分析,促发这样的调整最主要原因是购房者观望情绪的形成以及受现行的紧缩信贷政策的影响,企业为弥补现金流的不足,为成交量的提升而鼓励购房人一次性付款,并且搞各式各样促销活动给购房人一定优惠。报告指出,这些价格的小幅回落和调整是合情合理的,同样是市场调节的正常现象。

据了解,中心城区住房开发成本在3300元-4400元/平方米之间,销售均价为4600元/平方米,成本利润水平20%。价格合理,经得起市场考验。

4、购买力依旧充足

据调查,我市目前购置新房的购房群体主要为以下三类:随着城市化进程的推动,大量农村人口向城市转移,农民群体为改善子女教育条件、家庭生活环境及周边县居民在市区范围内购房的;待婚族因结婚分户需要而购置婚房的;已婚夫妻为改善居住条件而购置第二套住房的。市场总体以刚性需求为主。

我市城镇人均收入在2.3万元,家庭年均收入6万元;而现我市住房销售均价在4600元每平米,单套住房销售均价在45万左右,按贷款30万,贷款25年买房计算,若采取商业银行贷款每月月供约2035元,占家庭月收入的40.7%;若采取住房公积金贷款每月月供约1668元,占家庭月收入的33.36%,房价收入比在8以内。如此分析,我市城市居民住房消费能力是充足的。

5、下半年下滑或加剧

销售下降、供大于求、房贷紧缩……这么多不利因素影响市场,对此,市房地产交易中心负责人在接受记者采访时表示,综合总体情况看,中心城区楼市情况属正常合理,谈不上泡沫,更别提崩盘。

“一般来讲,在工业化进程中,房地产从未发生过崩盘,只有在完成工业化后,城市化进程达到70%以后,房地产才具有泡沫产生的条件,而我市城镇化率为43.13%。”该专家认为,个别房产价格下调是市场调节的正常现象,特别是那些房地产定价虚高的城市,所谓的降价也只是价格虚高的回落。

他表示,一方面,受全国性市场影响,我市购房群体观望情绪已渐形成,特别是受我市的紧缩信贷政策影响,今年要实现量和价上涨的情形可能性很小,而出现阶段性下滑的可能性较大。另一方面,由于我市中心城区房地产价格是真实,合理的,不存在虚高定价的情况,未来降价的空间很小,而因观望形成的需求的膨胀,很有可能导致下一轮房价上涨。因此,他建议刚性需求购房者停止观望,现在出手购房不失为一个好时机。若能通过一次性付款或提高购房首付比例的方式,还可以从开发企业那里获得购房优惠。同时,该专家还建议:银行适当放松信贷政策;税务部门允许暂时缓缴或在按揭贷款中代付;房管局加强预售监管;土管部门适当控制和调整住宅土地供应量;房产商要做好增大自有资金投入量的准备,以抗可能因销量及房贷减少而带来的现金流不足的风险。

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