SOHO≠公寓 SOHO概念全解读

   SOHO,即Small Office Home Office,直译就是家庭办公室、小型办公室的意思,SOHO 意指含有自由、开放、弹性的工作方式等理念,最初流行于美国一线大城市。

  具体到国内房地产的含义拓展方面,一些专门为小微企业(含在家办公的SOHO 一族)设计的楼盘常以SOHO 为卖点,意思就是给前者准备的商、住合一的公寓,即商住两用的商务公寓。SOHO产品的特殊性质在于其除了居住功能外,还拥有注册公司的商业优势。且小户型、低总价、全装修是目前市场上SOHO产品的统一属性,在中小投资客里较受热捧。尤其对于处于起步阶段的服务型小微企业、公司来说,其租金相对甲级写字楼更低,物业功能相对更丰富。

 

“可商可住可投资”是最大卖点

很多人都以为SOHO 公寓就是酒店式公寓,其实这是一个误区。从房屋性质上说,SOHO 公寓和酒店式公寓两者同为商业地产,都属于40至50年产权的房屋(部分为70年),还均具备居住功能,这都是相似之处。不过SOHO 公寓还强调其房屋的办公性质,是一种宜居宜商的商业地产综合体。酒店式公寓仅是一种采用酒店式管理的商用住房。

随着房地产“国五条”调控新政落地,上半年不少投资者已经开始将目光转向商业地产市场。其中,凭借“可商可住可投资”的三大特点,不受政策影响的商业公寓成为开发商快速回笼资金的主打产品。而面积小、总价低、可商可住的多功能公寓,更是成为了投资“新宠”。

“这类商业项目与目前一二线城市的SOHO 商业楼业态相似,它与普通住宅项目的最大区别在于商业项目的使用范围更大,不仅可以自住、出租,更可以作为写字楼作办公用。加上现在银行贷款受限,商业项目暂时受影响不大,不会像普通住宅受到银行按揭环节受限。普通投资者在支付5成首期的基础上,可以通过低首付、低月供,实现‘以租养贷’”。

近两年,随着互联网在各个领域的广泛运用及电脑、传真机、打印机等办公设备在家庭中的普及,SOHO成为越来越多的人可以尝试的一种工作方式,而它的内涵与形式也在发生变化。互联网的兴起使SOHO成为可能。一些优秀的网页设计SOHO族几乎都有自己的个人网站;每天在家中更新网页,是这类SOHO族的主要工作内容。这些优秀的个人网站逐渐引起IT公司的关注,于是,个人网站与大网络公司合作或被其收购的新闻在IT业界层出不穷,这些SOHO族们又开始了新的事业。也有不少人利用自己的一技之长开始了网上信息和咨询服务的尝试,成为信息服务这门行业的SOHO族。

SOHO作为一种时尚、轻松、自由的生活方式和生活态度,既可以专注一职,也可以是兼职工作,都可以自豪的称自己是SOHO一族。于是,我们更愿意把SOHO叫成Super Office (and) Human Office,即超级的办公室、人性化的办公室。

SOHO对于人的素质要求会更高。最重要的是自制力,也就是说你自己能否在时间上管理把握好你自己。其次,是由于SOHO后每个月没有一笔固定的薪水,你的收入结构会改变,所以如何管理好你的钱袋是必须认真对待的问题。

SOHO公寓办公 市场存量大投资有讲究

SOHO公寓投资

传统写字楼租客认为,虽然SOHO办公楼的租金水平相对前者低,但商业公寓在塑造办公企业品牌形象方面,目前仍有一定“硬伤”。

“毕竟商业公寓的结构始终都比较密集,而且多功能用途意味着商业、住宅混杂,使用者种类复杂,也不存在商户的进驻门槛审核。尤其在已经售出的情况下,开发商很难控制物业业态分布。对于重视企业专业形象和办公质素的企业租户来说,并不愿意看到这种情况。”某房地产公司负责人说,其公司经常接待外访客户,商务甲级写字楼对企业品牌塑造、客户印象等的帮助明显,因此商住两用公寓并不适合他们的发展需要。

在投资方面,有业内人士认为,目前市面上相关商业公寓产品的存量较大,未来物业在租赁市场的二次消化问题,同样值得投资者关注。

资深地产人士建议,在选择这类物业时,要着重注意几个问题:首先是地段。地段好、交通便利的物业,配套相对成熟,租赁的价值就较高。其次就是发展商的实力。有品牌及有开发经验的开发商能在物业的前期规划设计、中期的建筑质量、后期的物业管理等多方面利用专业团队的专业力量使物业的性价比更高,使投资者更放心更安心;最后是物业管理的质素,质素高能使物业保值与增值。

投资客与企业主眼中的SOHO公寓投资

投资客:购买门槛低于纯商业写字楼,回报率相差无几

市民王先生认为:“且不说住宅限贷,即便是不限购,单纯住宅的收益和稳定性都比不上商业。看中这里主要是觉得这种物业可以打造成多功能单位,拿来做写字楼绝对没问题。而且相比起目前在售的写字楼,这类物业的单价、总价、物管费都要更低。即便出现临时‘断租’,空置成本也会比纯写字楼低一些。”

王先生表示,虽然将商业公寓改造成写字楼放租,其租金水平较甲级写字楼低,但公寓的总价本身就较低(一般50元/平方米/月),因此折算下来的长远年化收益率都在5%至6%之间。只要地段合适,在手头现金充裕下做长线投资、等待物业升值还是值得考虑的。

企业主:多用途、租金低适合企业发展

“我们公司已经在买了2套房子,准备把它们打通当办公室,装修好后就从现在的写字楼搬过去。”某房地产营销总监表示,可商可住的多功能公寓,2套加起来80平方米的单位总价约50至60万元。前期首付、购房税费加起来30万元,以10年贷款期计算,折算下来月均还贷额约3000多元,大概跟他们目前所租写字楼里的租金是一样的,这也相当于自己做自己的“包租公”。

除价格外,这种公寓产品适合集中办公人数不多、要求运营成本低、能提供更人性化办公环境的发展中小企业。整层购买今后可以自由使用,不受其他条件限制,也可以当企业会所,符合发展需要。

目前在吉安市场上,引用“商住两用”概念的楼盘也有很多,比如:万象广场、新世界广场、汇金广场、青原财富广场、天都国际公馆、可诺丹婷时尚大厦等。而万象广场SOHO主打江景公寓,又得力于优越的地理位置,优质的地段,齐全的配套,为客户的投资产品保值及增值提供了强大的保证。

 

吉安“商住两用”相关楼盘推荐

相关楼盘 户型面积 销售价格 售楼地址 咨询电话 楼盘图库
万象广场 38-64平 均价8500 江西省吉安市阳明路与署前路交汇处 阳明路2号 400-700-1234转48398 高清
新世界广场 暂无 均价12000 井冈山大道1号人民广场北侧 400-700-1234 转 48400 高清
青原财富广场 暂无 均价7000 吉安市火车站广场北侧 400-700-1234 转 48387 高清
天都国际公馆 31-81.55平 均价8500 井冈山大道120号人民广场南侧(老树咖啡一楼) 400-700-1234 转 48399 高清
可诺丹婷时尚大厦 暂无 均价8200 井冈山大道(金鹏花园东侧) 400-700-1234 转 48335 高清
桃源财富广场 暂无 均价4600 吉安县君山大道工商管理局旁(二中路口) 400-700-1234 转 63825 高清
吉安“商住两用”楼盘推荐 (相关楼盘)

SOHO是一种新经济、新概念,代表自由、弹性而新型的生活和工作方式,代表前潮的生产力、活跃的新经济。SOHO这一概念也被越来越多的人熟知引用,今后会不断发展扩大,新一代SOHO产品也将会适应未来网络化时代,让建筑的功能更进一步融合,网上、网下融合,功能融合······

 

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